Hauserwerb einer Wohngruppe

1. Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierungsbudget
2. Darlehen = Gesamtinvestition − Eigenkapital, höchstens Kaufpreis × Beleihungsauslauf – Nebenkosten und Sanierung sind praktisch nie beleihbar
3. Benötigtes Eigenkapital: mindestens Gesamtinvestition − maximales Darlehen; diese Summe muss das Projekt aufbringen – jede eingesparte Nebenkostenposition senkt sie direkt. Mit dem Regler lässt sich freiwillig mehr Eigenkapital ansetzen (bis 50 % der Gesamtinvestition), das senkt Bankdarlehen, Rate und Miete. Der Direktkredit-Anteil zählt gegenüber der Bank als Eigenkapitalersatz, wird aber selbst verzinst und als Annuität zurückgezahlt
4. Monatliche Rate = Darlehen ÷ Annuitäten-Barwertfaktor bei monatlicher Zahlweise
5. Erforderliche Kaltmiete = (Bankrate + Direktkredit-Rate + Instandhaltungsrücklage) ÷ (1 − Bewirtschaftung) ÷ (1 − Mietausfall) × (1 + Sicherheitsaufschlag)
6. Sonstige monatliche Einnahmen (z. B. ein extern als Büro vermietetes Zimmer) werden von der erforderlichen Kaltmiete abgezogen, bevor sie auf die Gruppe umgelegt wird
7. Warmmiete = Kaltmiete je Person + warme Nebenkosten je m² × Wohnfläche ÷ Personenzahl

Zinsen. Stand 08/2026: rund 3,80 % effektiv bei 10 Jahren, 4,11 % bei 15 Jahren, 4,40 % bei 20 Jahren Zinsbindung (vergleich.de, Stand 03.08.2026); Marktspanne 3,6–4,3 % (Finanztip, Stand 05.08.2026).

Beleihungsauslauf. Bis 60 % rund 0,2–0,4 Prozentpunkte unter Standardzins, 60–80 % Standard, 80–90 % Aufschlag 0,1–0,3, 90–95 % Aufschlag 0,2–0,5, über 95 % Aufschlag 0,4–0,8 (Bauzinsmarkt).

Instandhaltung. Gebäudewert-Formel 1,0–1,5 % jährlich, alternativ Peters'sche Formel oder mindestens 1 €/m²/Monat (Interhyp). Die niedrigen Werte für Bewirtschaftung und Mietausfall setzen Selbstverwaltung und eine stabile Gruppe voraus.

Direktkredite. Nachrangige Privatdarlehen von Unterstützer:innen (Syndikats-Modell). Banken akzeptieren sie meist als Eigenkapitalersatz, das Projekt schuldet sie aber zurück: Verzinsung und planmäßige Rückzahlung sind hier als eigener Kapitaldienst in der Miete eingerechnet. Kündigungsfristen und Verteilung auf viele Kreditgeber:innen vertraglich regeln.

Rechtsform. Bei einer Gruppe dieser Größe verlangt die Bank praktisch immer eine Rechtsform als Käuferin (GbR, GmbH, eingetragene Genossenschaft oder Verein mit Syndikatsstruktur). Das Modell rechnet wirtschaftlich, nicht rechtlich.

Steuern. Vor-Steuer-Betrachtung. Zinsen und Instandhaltung sind bei einer vermietenden Gesellschaft grundsätzlich abzugsfähig, die Tilgung nicht. Bitte mit der Steuerberatung klären.

Keine Beratung. Kalkulationswerkzeug, keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Zinsen sind Marktdurchschnitte, kein individuelles Angebot.